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　從“溫州市炒房團”到被媒體曝光的各類“房叔”“房姐”，房地產已在市場扎穩腳跟，讓大多數人都以房產做為投資的對象，從而讓房地產行業迅速膨脹起來，炒金的，炒股票的全都來炒房了，只要有錢必須去買房，不知你有沒發現電器等各類蕭條企業逐漸從我們身邊悄然離去了，“有錢還做什么電器！”都去投資房產了，成了新一代的房產開發商。
于是，到處都在建大樓，我們的手機上莫名其妙的會出現“再不買，就搶空了，磚石旺鋪，投資者不二之選”。小編在九江關注到，馬路上、高速路口以及各種大大小小的空中廣告牌，不免驚嘆“房地產時代來臨了！”
　　在九江房產市場中，“日光盤”早已銷聲匿跡，市場漸漸步入了買家市場----供大于求，在這個時候如何能讓自己的產品脫穎而出，占領市場，使每個操盤手苦思冥想。
　　廣告創造出新的語言和符號，在潛移默化中改變大眾的消費行為，因此“我家的房子會降溫”讓人聯想到滿庭春MOMA，，“運動就在家門口”與奧園劃上等號，廣告大施魔法，緊緊抓住消費大眾的心。
　　如何在眾多的賣點中尋找自身的銷售主張，甚至以最低的成本實現樓盤最優廣告銷售激發度？
　　以不同時期廣告操作手法，沉著從容的操作策略，分為四個時期的廣告操作要點，為內部認購期、樓盤開盤期、樓盤銷售期、持續推廣期。內部認購期屬于引導期，在廣告的投放比率中應占有較高的成分，比如：戶外的廣告牌、項目施工地的圍墻以及售樓部的搭建都是初期在引導客戶中占主要成分，廣告語在產品初期定位的時候應當擬定好，從突出產品的優勢與另類中采取創意；開盤期也就意味著進入項目的公開期，在廣告媒體的安排漸漸轉向以網絡媒體為主，在前期戶外媒體已經完工且相對固定的情況下，網絡媒體可在市場的變化需求下，迅速給予支持，在房產激烈競爭中，節奏加快，出招頻頻，以活靈多變的特色發揮其獨特的功效；在樓盤已進入持續推廣期，廣告媒體投放已漸漸進入尾聲，此時小區的園林綠化以及樣板間的開放起到了重要作用，實景園林不僅能給人心曠神怡的視覺效果更能激發客戶的購買欲望。
　　一、內部認購期廣告操作要點
　　關鍵要點一：報道式廣告手法
　　在內部認購期，廣告媒體的安排以戶外媒體和印刷媒體為主，售樓處的搭建，樣板房的建設以及大量的海報，戶外的廣告位、廣告牌等等。
　　關鍵要點二：強調功能訴求，突出產品優勢
　　在產品前期時段，為了更好的配合新產品的導入，并且在與競爭品牌抗衡中脫穎而出，多采用功能訴求等廣告策略，以最大的限度突出產品的優勢。
　　關鍵要點三：廣告主題著重產品賣點
　　賣點亦是亮點，給人眼前一亮的感覺效果。廣告主題的輪換應該是循序漸進的，廣告周期安排和廣告訴求點的內容緊密相連。
　　關鍵要點四：打比例預算支出
　　在銷售的籌備期，接待中心、樣板房以及戶外廣告、網絡媒體投放，再加上其他的準備工作，支出費用是比較大的，一般占總的預算的30%-50%。公開期，網絡媒體的廣告費用持續上升，現場營銷活動費用為主要支出。
　　二、樓盤開盤期廣告操作要點
　　關鍵要點一：轉變媒體方向
　　在項目開盤后進入銷售公開期，廣告的安排漸漸轉向網絡媒體。此時，戶外媒體和印刷媒體已經基本完工，因為相對的固定性，一般改變不大。而網絡媒體則開始在變化多端的競爭環境下，節奏加快，出招頻頻，以活靈多變的特色，發揮其獨特的功效。
　　關鍵要點二：重點突破策略
　　為產品將面向的目標客戶人群擬定方案，并進行有效的推廣。
　　三、樓盤銷售期廣告操作要點
　　關鍵要點一：強調價格攻勢
　　在銷售期除非產品有特別的優勢，價格往往是成為廣告的主要內容。在客戶對產品了解的基礎上，通過價格上的優惠折扣和部分服務方面的承諾促使成交。
　　如某品牌樓盤廣告：首付4.8萬起，免20期月供，住墅區，讀雙峰，賺未來。
　　關鍵要點二：三維空間媒體組合
　　在銷售期廣告安排要求特別高所謂“橫”，你能想象“一位客戶坐飛機回九江，在座機上看到**雜志上某樓盤的廣告，下了飛機，則看到同樣內容的廣告在飛機場的戶外看板上，然后做汽車回到市區，在車內同樣的信息又從FM91.0汽車廣播里飄然而至，車窗外的戶外廣告赫然在目，晚上翻開《潯陽晚報》……”視覺聽覺上的多重刺激，將在最大限度上挖掘和引導目標客戶，以配合銷售人員的推廣，創造最佳的銷售業績。
　　四、持續推廣期廣告操作要點
　　關鍵要點一：情感廣告策略
　　發展到后期產品的功能及優勢已不明顯，但是長期累積的與消費者的感情組帶還在。采用幽默化策略，喚起終成消費者的情感共鳴。
　　關鍵策略二：宣傳滲透策略
　　把產品的理念通過媒體的廣泛宣傳，達到出入為主的目的，主要手段是以繕稿、新聞造勢的形式使廣大群眾都潛移默化地自然的接受產品品牌形象。
　　關鍵要點三：始終如一的預算策略
　　就房地產銷售而言，廣告預算大致應掌握在樓盤銷售總金額的1%-3%之間。大的公司因為有充足的資金保證，往往是根據計劃來確定預算的。而大部分中小型公司，因財力有限，廣告預算基本上是量力而行，有的時候甚至的階段性的滾動執行，銷售結果一旦不盡人意，廣告預算便停止執行。